価格設定にこだわる理由
2022年11月02日我々がGrandeの販売価格にこだわる理由は、会員様に損をさせないためという1点に尽きます。
具体的には、数年で売却される会員の方に多額の損失を与えることを避けるためです。
「山より大きな猪は出ぬ」の発想で、大きな損失は出ないことを重視しています。目次
購入コストや維持コストがシンプルかつ明瞭で安心感がある
Grande（グランデ）の前身であるSVC（スイート・ヴィラ・クラブ）では、途中解約された会員様は皆無でした。
とはいえ、長期に及ぶ運営期間の中では、色々なご事情で、購入された権利を手放されるケースを想定しておく必要があります。会員権の価値向上について真摯に向き合い、努力をしていますが、購入いただく全ての方から高評価を得られるほど甘いものではないと考えていますし、会員の方においても、家族構成の変化や健康上の理由で権利が不必要になるケースもあるでしょう。
権利金が380万円〜1,026万円ですので、手放されるケースでの最大損失は
最大損失 ＝ 権利金＋（年会費10万円×保有年数）
となります。これ以上の損失が出ないこと（安心感）を重視しています。リゾート物件のセカンダリーマーケットは保守的に考える必要がある
リゾート会員権やシェア別荘の共同持ち分を売却するセカンダリーマーケットは、一般不動産と比較して、大幅な価格下落が生じるケースが一般的です。
リゾート系不動産は、住居系・商業系不動産と比較して流通市場が小さく、楽観的な期待を持つことは後悔につながる可能性があります。
著名な設計士が担当した建物であろうとも、中古別荘や中古保養所は購入者のニーズに見合うケースが少ないため、建物解体を前提とした取引では、建物代金は無価値、解体費用を土地価格から値引くケースもあり、相場価格を下回るケースが多々あります。
管理費が高額な物件は買い手が現れない可能性も
特に管理費が高いケースでは、表面利回り（配当収入など含む）があっても、ネット利回り（最終手残り）が確保できなければ、見向きもされません。
売却のタイミング次第では、半額程度で売れれば御の字、8割～9割は減損を想定する必要があります。特に、世間相場から乖離した高額管理費が設定されているケースでは、買い手がつかないことさえありますので、「売れないリスク」にも目を向けておくことが必要です。
リゾマンの残債が払いきれずに競売にかかるケースは枚挙に暇がありませんし、リゾート系共有不動産を相続された方が売却できず、高額な管理費に困っておられるケースも数多く見聞きしてきました。
特に共有不動産は持ち分売却が可能な一方で、施設全体の用途変更や大掛かりなリフォーム費用の負担においては、所有者全員の了解や負担が必要となるため、話がまとまらないケースが多く存在します。長い年月を経て、対象不動産の価値が棄損、回復する必要性が生じた場合など、共同所有物件は、抜本的な対策を取りづらいことがデメリットとなります。
価値が劣化しているのに身動きが取れないような不動産は持ち分の販売も難しくなるでしょう。また、そのようなケースであっても管理費の支払を免れることはできません。
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レジデンスタイプとリゾートタイプの中古マンションの特性比較
種別 レジデンス型マンション リゾート系マンション 中古物件への需要の強さ 需要が多く、安定している 不要不急の性質により、不安定 中古流通市場 大きい 小さい 管理費・修繕積立金
（ランニングコスト）住戸数が多く、「安価」 維持費が高く、「高額」 NET利回り
（賃貸時）確保しやすい（3%〜） 維持費が高く、（▲〜2%） 中古価格 安定（エリアによっては上昇） 大きく棄損する Grande（グランデ）の低価格化を実現するため、収入の分散化に努力を継続
このような商品形態の特性を考慮した上で、私たちは、お客様に支払っていただく会員権価格や管理費に自社事業のリスクを過度に転嫁させないことが大切と考えています。
つまり、「宿泊施設としての運営収入」や「宿泊施設の集客支援事業」による収入で事業リスクを分散化、その取り組みにより、会員権の販売価格の引き下げを実現、購入される方のリスクを小さくする努力をしています。
また、「将来、守れない約束はしない」という方針のもと、会員の方の施設利用料も将来の破綻につながるような「宿泊料の無償化」や「極端な低額設定」も行わない方針です。
利用状況に応じた費用負担かつシンプルな料金体系
Grande（グランデ）は再販を前提としていませんので、“中古市場で売却して換金”という選択肢は、ほぼありません。
ただ、会員権価格380万円と年会費10万円以外は、「ヴィラの利用料だけ」という極めてシンプルな商品ですので、ご負担いただく総額はイメージしていただきやすいかと思います。高額な管理費を設定すれば、我々の経営は楽になりますが、購入した方を後悔させるケースは絶対に避けたいので、その選択肢を取ることはありません。
Grande（グランデ）であれば、ライフステージの変化で利用頻度が落ちれば、当然、利用料は減少しますが、管理費のような固定的な負担があると、無駄なお金を多く払っていただくことにつながります。
不動産の所有権ではなく、利用権であることのメリット
Grande（グランデ）は利用権方式であり、不動産所有を前提としていません。
不動産を所有すると発生する固定資産税や火災保険料、修繕積立金など、ランニングコストの類も一切、不要です。（利用休止をお申し出いただければ、当該年度の年会費も無料となります。）所有権は物件を使わなくなっても、税金や管理費を負担しつづける必要がありますが、利用権は解約が可能です。（近日、利用休止制度も設定する予定です。）
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利用権と共同所有者（持ち分保有）の特性比較
種別 利用権（例：Grande） 共同所有（所有権） 初期購入費用 380万円〜1,026万円 1,500万円〜 建物管理コスト 年会費（10万円） 数十万円〜数百万円
（管理費・修繕積立金）税負担・登記費用 0円 固定資産税・不動産取得税などを負担 火災保険 0円 加入が必要（年間、数万円〜数十万円） コスト負担の回避 可（解約できる） 売却できなければ半永久的に負担 相続・権利承継 可（名義書き換え可） 可 施設利用時の費用（1泊） 利用料が必要（2.5万円〜10万円） 20,000円前後が多い
（無料でも清掃費が必要な場合がある）相互提携施設の利用
（利用上の制約）同上 上位グレードは利用不可であったり、
利用料が別途必要なケースが多いGrande（グランデ）会員権の下取りについて
また、原則的に下取りはお受けしていませんが、個別事情により対応するケースもあります。
例えば、購入者自身がご病気になられ、継続利用されるご家族がいらっしゃらないケースや新型コロナウイルスを起因とした業績低下による資金繰りのご相談で、例外的に下取りに応じたケースがございます。
上述のような商品特性や企業姿勢ですので、20年間、安心して保有いただくことができるかと思います。
